Недвижимость в Тайланде: как узнать, что построят рядом с вашим домом

Что важно знать за 30 секунд

• Генеральный план Паттайи 2558 года (2015) больше не действует. Его действие прекратилось на рубеже 2019-2020 годов, когда ввели план землепользования EEC.
• Сегодня зонирование задаёт план землепользования Восточного экономического коридора (EEC), опубликованный в «Королевском вестнике» 9 декабря 2019 года. По закону он сам считается комплексным градостроительным планом для провинций EEC.
• В действующем плане EEC нет ни FAR (коэффициента застройки), ни OSR (доли открытого пространства), ни лимитов высоты в метрах. Регулирование идёт через списки разрешённых и запрещённых видов деятельности.
• Высоту у моря ограничивает не генплан, а природоохранное постановление Министерства природных ресурсов 2563 года (2020) и подзаконный акт по контролю зданий №8 от 1976 года.
• Новые районные планы Бангламунга и Саттахипа - проекты. Бангламунг застрял на этапе 4 из 8 с сентября 2024 года, Саттахип - на этапе 3 из 8.
• Публичных карт зон EEC с привязкой к конкретным участкам не существует. Поэтому фразы вроде «этот участок в оранжевой зоне» - сегодня выдумка.

Данные проверены 29 июля 2026 года.

Что вы покупаете вместе с квартирой или домом

Когда вы выбираете квартиру или дом в Тайланде, вы платите не только за метры. Вы платите за вид из окна, за тишину и за то, что через три года на пустыре напротив не встанет двадцатиэтажка. Это самая дорогая часть цены - и единственная, которую продавец не контролирует.

Проверяется она одним способом: надо понять, какой документ регулирует застройку конкретного участка. И вот здесь начинается проблема. Почти все русскоязычные тексты про «генплан Паттайи» пересказывают документ, отменённый в конце 2019 года. Жёлтые и оранжевые зоны, коэффициент FAR, лимиты высоты - всё это из бумаги, которая больше не работает.

Ниже - что действует сегодня, кто принимает решения о застройке, что можно узнать про свой участок и чего узнать нельзя в принципе. Со ссылками на первоисточники: «Королевский вестник» (ราชกิจจานุเบกษา), реестры Ассоциации сиамских архитекторов (ASA), ответы Департамента городского и сельского планирования (DPT). Там, где данных нет, мы так и пишем: данных нет.

Почему все карты зон из интернета устарели

В 2018 году в Таиланде принят Закон о специальной зоне развития Восточного региона (พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561). В нём есть норма, которая переворачивает всю привычную логику: план землепользования EEC, утверждённый Кабинетом министров, «ถือว่าเป็นผังเมืองรวมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง» - считается комплексным градостроительным планом по законодательству о планировании.

А ранее действовавшие комплексные планы внутри границ EEC - «เป็นอันยกเลิกไป», прекращают действие.

9 декабря 2019 года план землепользования EEC опубликован в «Королевском вестнике» (เล่ม 136 ตอนพิเศษ 301 ง, 200 страниц). С этого момента по провинции Чонбури прекратили действие провинциальный план и пять городских - в том числе генеральный план Паттайи 2558 года.

В реестре ASA план Паттайи помечен статусом «เป็นอันยกเลิก» - отменён.

Мелкая, но важная деталь. Реестр ASA указывает дату прекращения 1 апреля 2020 года, юридически же корректнее считать от ввода плана EEC 10 декабря 2019 года. Мы не спорим о датах - для покупателя достаточно знать: действие прекратилось на рубеже 2019-2020 годов.

Отдельно исчез ещё один слой. С 2010 по 2013 год муниципалитеты Паттайи, Нонг-Прю, Нонг-Пла-Лай, На-Джомтьена и Хуай-Яй принимали временные локальные постановления (ข้อบัญญัติ) взамен истёкшего генплана. Все они самоликвидировались 2 апреля 2015 года, когда вступил в силу план 2558. Новых с тех пор не принимали.

По какому документу сегодня разрешают стройку

Это не «надстройка над генпланом» и не конкурирующий документ. Это и есть генплан - только на уровне пяти юрисдикций сразу: Чаченгсау, Чонбури, Районг, а также Бангкок и Самутпракан в части коридора.

Ключевые параметры:

Отдельно стоит запомнить механизм, заложенный в самом плане (ข้อ 3): план EEC перестанет действовать на конкретной территории ровно в тот момент, когда МВД введёт там новый комплексный план. То есть в Бангламунге план EEC «умрёт» в день принятия районного плана Бангламунга. Когда это произойдёт - неизвестно (см. ниже).

Одиннадцать типов зон: где можно кондо, а где только дом

Это самая практичная часть документа. Приводим сокращённо, только то, что касается жилья:

Полный текст с описанием всех зон - в публикации «Королевского вестника».

Ни этажности, ни плотности: чего в действующем плане нет вообще

Мы проверили полный текст плана построчно. Слова, которые составляют основу любого разговора о плотности застройки, встречаются в нём ноль раз:

• อัตราส่วน (коэффициент, в том числе FAR) - 0 вхождений;
• ความสูง (высота) - 0;
• ที่ว่าง (свободная площадь, OSR) - 0;
• อาคารชุด (кондоминиум как отдельная категория с нормативом) - 0.

Это значит, что действующий градостроительный документ Паттайи не задаёт ни одного числового параметра плотности. Ни «FAR 5:1», ни «OSR не менее 6%», ни «не выше 23 метров».

Как же тогда контролируется этажность? Косвенно - через два термина из законодательства о контроле зданий:

• อาคารสูง - «высотное здание», от 23 метров и выше (по подзаконному акту №33 от 1992 года);
• อาคารขนาดใหญ่พิเศษ - «особо крупное здание», от 10 000 м² общей площади.

В части зон эти категории просто запрещены. Например, в сельской общине (ชบ.) и зоне поддержки сельского хозяйства (สก.) высотных зданий быть не может - но не потому, что «лимит 22,9 м», а потому что вид деятельности «высотное здание» в перечень разрешённых не попал.

Практический вывод для покупателя: все цифры FAR, которые вам покажут в презентации застройщика со ссылкой на «генплан Паттайи», относятся либо к отменённому документу 2015 года, либо к непринятому проекту. Это не значит, что они врут намеренно - чаще просто копируют старые справочники.

Что реально мешает поставить башню перед вашим окном

Три слоя, и генплана среди них нет.

Слой 1. Природоохранное постановление 2563 (2020)

ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม по районам Бангламунг и Саттахип, «Королевский вестник» เล่ม 137 ตอนพิเศษ 170 ง от 24 июля 2020 года. Покрывает оба района целиком - включая Джомтьен, На-Джомтьен и Бангсарай.

• Первые 20 метров от береговой линии - строительство и реконструкция запрещены полностью.
• До 100 метров вглубь от среднего уровня моря - здания не выше 14 метров, свободная площадь не менее 75% участка, зелень не менее 50% от свободной площади.
• Ко Лан, Ко Крок, Ко Сак - не выше 9 метров.
• Уклон свыше 35% - застройка запрещена; уклон 20-35% - только отдельные дома до 12 метров с жёстким лимитом пятна застройки.
• Кондоминиумы и отели в пределах 50 метров от берега требуют полной экологической экспертизы (EIA) при любом размере.

Подробный разбор - в отдельной статье серии: «Правило 14 метров: почему у моря не строят выше».

⚠️ Оговорка, которую мы обязаны сделать. Срок действия постановления, заданный в ข้อ 21, истёк 24 июля 2025 года. Реестр ASA (обновлён 20 ноября 2025) фиксирует продление до 24 июля 2027 года. Но на странице ONEP - первоисточника - на 29 июля 2026 видна только редакция 2563 без упоминания продления, а самого акта о продлении мы не нашли. Статус постановления нужно перепроверять на дату конкретной сделки.

Слой 2. Подзаконный акт №8 от 1976 года

กฎกระทรวง ฉบับที่ 8 (พ.ศ. 2519) с поправкой №9 (1978), «Королевский вестник» เล่ม 93 ตอนที่ 87 от 29 июня 1976 года. Применяется к тамбонам Бангламунг, Нонг-Пла-Лай, Наклуа, Нонг-Прю.

В полосе 200 метров от границы контролируемой зоны со стороны моря запрещены, среди прочего, здания выше 14 метров от уровня дороги. Плюс отступ не менее 8 метров от шоссе 3135 и свободная площадь не менее 75% участка.

Именно отсюда, из документа полувековой давности, происходит знаменитая паттайская схема «14 метров и 75% свободной площади». Не из EEC и не из генплана 2015 года.

Слой 3. Общенациональные акты о контроле зданий

Подзаконные акты №33, №55 и другие: пожарные требования, лифты, отступы, инсоляция. Они работают всегда и везде, независимо от зонирования.

Миф, на котором продают участки: «это жёлтая зона»

Этот миф живуч, потому что раньше был правдой. В генплане 2558 действительно были цветовые категории с нормативами:

Всё это - историческая справка. Документ отменён.

В том же документе был прописан и режим по типам объектов - тоже полезно знать как историческую справку, потому что именно эти правила сформировали облик города, который вы видите сегодня:

Кстати, высотных лимитов в метрах в плане 2558 практически не было: слово ความสูง встречается в нём три раза, и все три - в пункте 20, про полосы резервируемых дорог, где постройки ограничены 9 метрами. То есть даже в «эпоху генплана» высоту у моря задавал не он.

Есть и вторая неточность, которую тиражируют даже тайские источники: буквенные коды ย.1-ย.9 / พ.1 / ก.1 в юридическом тексте 2558 года отсутствуют. Там зоны обозначены только как «ที่ดินในบริเวณหมายเลข X.Y» - «земля в участке номер такой-то». Кодировка ย./พ./ก. - внешняя рабочая конвенция DPT, а не текст закона.

И третье. Карты зон действующего плана EEC с привязкой к конкретным участкам публично недоступны - в PDF «Королевского вестника» только текстовые описания границ. Публичного GIS-слоя, где можно посмотреть «мой участок = зона ม.24», найти не удалось.

Поэтому мы не говорим «Джомтьен - оранжевая зона» и не советуем верить тем, кто говорит. Единственный корректный способ узнать режим конкретного участка - запрос в местный офис DPT или муниципалитет по кадастровому номеру (чанот).

Почему правила застройки могут поменяться уже завтра

По статье 32 Закона об EEC департамент DPT обязан разработать 30 новых районных планов: 11 по Чонбури, 11 по Чаченгсау, 8 по Районгу. На сентябрь 2024 года, по квартальной отчётности EECO, ни один из них не был опубликован в «Королевском вестнике» - то есть на финальном, восьмом этапе процедуры не находился ни один план. После отчётов за 2567 финансовый год EECO перестал публиковать таблицу прогресса, и данных за 2025-2026 годы нет.

Что с нашими двумя планами:

Что предлагает проект Бангламунга

Документ выкладки (редакция 22 июня - 6 июля 2022 года, публичные слушания 8 июля 2022 года в отеле The Siamese Pattaya, возражения принимались до 25 июля) охватывает все восемь тамбонов района: Такхиантия, Бангламунг, Кхаумайкэу, Наклуа, Нонг-Пла-Лай, Понг, Нонг-Прю, Хуай-Яй. Общая площадь - 1 319,11 км², суша с островами - 528,16 км². Паттайя входит в план как особая административная единица; отдельного плана только для Паттайи не готовится.

Проект возвращает числовые нормативы, которых нет в плане EEC, - но набор инструментов другой: FAR остаётся, OSR заменяется на BCR (максимальную долю пятна застройки) и требование водопроницаемого покрытия.

Дополнительно в проекте:

• абсолютные высотные лимиты - 12 метров в зоне ก.1 и 9 метров в ряде природоохранных и сельскохозяйственных категорий;
• BCR и водопроницаемость не применяются к отдельным домам на участках менее 35 кв. ва, нарезанных до вступления плана в силу;
• пороги площади: в ย.1 запрещены отели и любое отдельное здание крупнее 2 000 м²; в ย.3 порог местами 500 м²; в ย.5 - до 10 000 м² при фронте на дорогу шириной 16 м;
• всего 16 типов зон, включая новую категорию อท. - охрана среды ради туризма и морских ресурсов.

Как это соотносится с отменённым планом 2558. Проект повышает FAR почти во всех жилых категориях (коммерция с 7:1 до 7-8:1), но вводит жёсткий BCR, которого раньше не было. То есть здания смогут быть выше и объёмнее, зато пятно застройки на участке - меньше, а часть двора обязана оставаться водопроницаемой. Для города, у которого хроническая проблема с затоплениями, логика понятная.

Проект Саттахипа - другой. Из ответа DPT известен один норматив: в зоне средней плотности ย.3 предлагается FAR не более 3,5:1 против 4:1 в Бангламунге. То есть если оба плана примут в нынешнем виде, На-Джомтьен и Бангсарай будут законодательно менее плотными, чем Паттайя.

Почему проект висит без движения с 2024 года

Процедура принятия районного плана в Таиланде состоит из восьми этапов: сбор данных и анализ, разработка концепции, публичная выкладка и слушания, рассмотрение Комитетом по планированию, доработка, согласования, утверждение и, наконец, публикация в «Королевском вестнике». План считается действующим только после восьмого шага.

Бангламунг прошёл слушания в июле 2022 года и добрался до Комитета по планированию к осени 2024-го - то есть два года на один шаг. Дальше публичных данных нет: на 29 июля 2026 года в реестре ASA записи по Бангламунгу нет, в живом реестре выкладки DPT ни Бангламунга, ни Саттахипа нет, а провинциальный офис DPT Чонбури за два года опубликовал новости только по Ко Чану и Ко Сичангу.

Но это проекты. Ориентир по темпу: план ชุมชนวังจันทร์ в провинции Районг, который в 2024 году шёл на этап впереди Бангламунга, дошёл до Кабинета министров только 30 июня 2026 года - примерно 22 месяца на один-два шага процедуры. Мы не знаем, когда примут наши планы, и никто сегодня не знает.

Кто на самом деле подписывает разрешение на стройку

«Кто решает, что построят рядом» - вопрос не риторический. У него есть конкретный ответ в виде списка органов, и полезно понимать, кто за что отвечает.

Обратите внимание: застройщика в этом списке нет. Он действует внутри рамки, которую задают пять инстанций выше. Поэтому и проверять надо документы этих инстанций, а не презентацию.

Короткая хронология: как менялись правила

Есть районы, где генплана не было никогда

Отменённый план 2558 покрывал всего 6 тамбонов: Нонг-Пла-Лай, Наклуа, Понг, Нонг-Прю, Хуай-Яй (район Бангламунг) и На-Джомтьен (район Саттахип).

По Саттахипу DPT прямо писал: территория «ยังไม่เคยมีการวางผังเมืองมาก่อน» - комплексного плана здесь не было никогда. Проект 2020 года оформлен как «วางและจัดทำ», создание с нуля, а не «ปรับปรุง», обновление.

Это многое объясняет в характере застройки Бангсарая: десятилетия развития вне какого-либо градостроительного плана, единственный связывающий слой - прибрежное природоохранное постановление. Отсюда и малоэтажность, и «неплотность» места. И отсюда же неопределённость: принятие плана Саттахипа станет первым в истории зонированием этой территории и может как разрешить, так и ограничить то, что сейчас формально не отрегулировано.

Что это значит для покупателя

1. Никто не может гарантировать вам вид из окна на 10 лет вперёд - но многое можно проверить. Действующий план EEC не содержит числовых лимитов, зато прибрежные нормы по высоте и уклону - содержат, и они конкретны. Если ваш дом на Пратамнаке стоит на склоне круче 35%, соседний участок с таким же уклоном застроить нельзя вообще. Это не обещание застройщика, это норма.

2. Формулировки «по генплану здесь только малоэтажка» в 2026 году - красный флаг. Не потому что продавец врёт, а потому что он опирается на отменённый документ. Просите ссылку на действующий акт.

3. Ближайшие два года - период правовой неопределённости. Районные планы Бангламунга и Саттахипа не приняты, а их принятие изменит правила игры: появятся FAR и BCR, которых сейчас нет. Для владельца готового дома это скорее нейтрально (действует дедушкина оговорка), для покупателя земли под застройку - существенный фактор.

4. Проверять надо участок, а не район. Административно Джомтьен и Пратамнак - вообще не тамбоны, а неформальные названия местностей: Джомтьен поделён между Нонг-Прю и На-Джомтьеном, Пратамнак целиком в Нонг-Прю. Юридический режим определяется по конкретному чаноту, а не по названию на карте.

5. Дедушкина оговорка работает, но не бесконечно. По пунктам 17-19 природоохранного постановления уже выданные разрешения дорабатываются, существующие здания не подпадают под новые нормы - но их нельзя перестроить или сменить назначение на запрещённое. Покупая старый дом у моря с планами снести и построить заново, это надо считать заранее.

Пять вопросов, которые стоит задать продавцу

Не для того, чтобы поймать на лжи, а чтобы понять, насколько человек владеет темой.

1. «На каком документе основано утверждение о разрешённой застройке рядом?» Правильный ответ: справка DPT или муниципалитета по конкретному участку. Неправильный: «по генплану».
2. «Сколько метров от здания до береговой линии?» Ответ в метрах, а не в минутах ходьбы. От этого зависит применимость 20-, 50- и 100-метровых порогов.
3. «Какой уклон участка?» Для холмистых локаций - с топосъёмкой. 34% и 36% - принципиально разные истории.
4. «Проходил ли объект EIA или IEE и есть ли заключение?» Для прибрежных кондоминиумов и отелей это не формальность.
5. «Что известно про статус районного плана?» Если ответ «он уже принят» - собеседник не в теме: ни Бангламунг, ни Саттахип планов не приняли.

Как мы это используем в работе

Перед каждой сделкой с землёй или домом мы проверяем:

• удалённость пятна застройки от береговой линии и от среднего уровня моря;
• уклон участка - по топосъёмке, а не на глаз;
• нужна ли объекту IEE или полная EIA;
• есть ли действующее разрешение на строительство и совпадает ли построенное с проектом;
• по соседним участкам - что там формально разрешено сегодня.

Если планируете покупку конкретного объекта - напишите нам, и мы соберём такую справку по вашему участку в рамках услуги «Проверка объекта и документов». Посмотреть, что уже построено и строится в интересующем районе, можно в каталоге жилых комплексов, а увидеть рельеф и плотность застройки сверху - в разделе аэросъёмки.

Другие статьи серии

• Квартира в Тайланде у моря: как понять, что вид из окна не застроят
• Инвестиции в Тайланд: стоит ли покупать квартиру ради роста региона
• Аэропорт Утапао: когда откроется и стоит ли брать жильё на юге Паттайи
• Скоростная дорога в Паттайю: стоит ли переплачивать за жильё у станции
• Купить дом в Тайланде в Хуай-Яй: что известно о новом городе у Паттайи
• Районы Паттайи: где лучше жить и что покупать - гид по восьми локациям
• Как купить недвижимость в Тайланде: чек-лист из 12 проверок

Источники

1. Закон о специальной зоне развития Восточного региона, พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561.
2. ประกาศ กพอ. แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน EEC พ.ศ. 2562 - «Королевский вестник» เล่ม 136 ตอนพิเศษ 301 ง, 09.12.2019. PDF · зеркало ASA
3. Поправка №2, «Королевский вестник» 30.12.2020. PDF
4. กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองพัทยา พ.ศ. 2558 - เล่ม 132 ตอนที่ 26 ก, 02.04.2015. PDF
5. Реестр комплексных планов ASA (статус «เป็นอันยกเลิก»). asa.or.th/mr-cp
6. ประกาศ ทส. บางละมุง-สัตหีบ พ.ศ. 2563 - เล่ม 137 ตอนพิเศษ 170 ง, 24.07.2020. PDF
7. กฎกระทรวง ฉบับที่ 8 (พ.ศ. 2519) - เล่ม 93 ตอนที่ 87, 29.06.1976. PDF
8. Ответ DPT по статусу плана Саттахипа, 26.08.2025. info.dpt.go.th
9. Квартальная отчётность EECO. eeco.or.th
10. Реестр природоохранных зон ASA. asa.or.th/ma-epz
11. ONEP, страница охранной зоны Бангламунг-Саттахип. epa.onep.go.th
12. Проект ผังเมืองรวมเมืองบางละมุง, редакция публичной выкладки 2565. Сайт проекта

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Статус документов проверялся 29 июля 2026 года; перед сделкой мы рекомендуем перепроверять актуальность через профильного тайского юриста.

Другие статьи

Недвижимость Новая дорога через Хуай-Яй: 421 рай под изъятие - что это значит для владельцев участков 30.07.2026 Недвижимость Новостройки в Тайланде: что строят в Паттайе прямо сейчас - 24 проекта из документов 30.07.2026 Недвижимость Недвижимость в Тайланде: как отличить реальную стройку от красивой картинки 30.07.2026 Недвижимость Районы Паттайи: где лучше жить и что покупать - гид по восьми локациям 30.07.2026