Что важно знать за 30 секунд
- Генеральный план Паттайи 2558 года (2015) больше не действует. Его действие прекратилось на рубеже 2019–2020 годов, когда ввели план землепользования EEC.
- Сегодня зонирование задаёт план землепользования Восточного экономического коридора (EEC), опубликованный в «Королевском вестнике» 9 декабря 2019 года. По закону он сам считается комплексным градостроительным планом для провинций EEC.
- В действующем плане EEC нет ни FAR (коэффициента застройки), ни OSR (доли открытого пространства), ни лимитов высоты в метрах. Регулирование идёт через списки разрешённых и запрещённых видов деятельности.
- Высоту у моря ограничивает не генплан, а природоохранное постановление Министерства природных ресурсов 2563 года (2020) и подзаконный акт по контролю зданий №8 от 1976 года.
- Новые районные планы Бангламунга и Саттахипа — проекты. Бангламунг застрял на этапе 4 из 8 с сентября 2024 года, Саттахип — на этапе 3 из 8.
- Публичных карт зон EEC с привязкой к конкретным участкам не существует. Поэтому фразы вроде «этот участок в оранжевой зоне» — сегодня выдумка.
Данные проверены 29 июля 2026 года.
Что вы покупаете вместе с квартирой или домом
Когда вы выбираете квартиру или дом в Тайланде, вы платите не только за метры. Вы платите за вид из окна, за тишину и за то, что через три года на пустыре напротив не встанет двадцатиэтажка. Это самая дорогая часть цены — и единственная, которую продавец не контролирует.
Проверяется она одним способом: надо понять, какой документ регулирует застройку конкретного участка. И вот здесь начинается проблема. Почти все русскоязычные тексты про «генплан Паттайи» пересказывают документ, отменённый в конце 2019 года. Жёлтые и оранжевые зоны, коэффициент FAR, лимиты высоты — всё это из бумаги, которая больше не работает.
Ниже — что действует сегодня, кто принимает решения о застройке, что можно узнать про свой участок и чего узнать нельзя в принципе. Со ссылками на первоисточники: «Королевский вестник» (ราชกิจจานุเบกษา), реестры Ассоциации сиамских архитекторов (ASA), ответы Департамента городского и сельского планирования (DPT). Там, где данных нет, мы так и пишем: данных нет.
Почему все карты зон из интернета устарели
В 2018 году в Таиланде принят Закон о специальной зоне развития Восточного региона (พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561). В нём есть норма, которая переворачивает всю привычную логику: план землепользования EEC, утверждённый Кабинетом министров, «ถือว่าเป็นผังเมืองรวมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง» — считается комплексным градостроительным планом по законодательству о планировании.
А ранее действовавшие комплексные планы внутри границ EEC — «เป็นอันยกเลิกไป», прекращают действие.
9 декабря 2019 года план землепользования EEC опубликован в «Королевском вестнике» (เล่ม 136 ตอนพิเศษ 301 ง, 200 страниц). С этого момента по провинции Чонбури прекратили действие провинциальный план и пять городских — в том числе генеральный план Паттайи 2558 года.
В реестре ASA план Паттайи помечен статусом «เป็นอันยกเลิก» — отменён.
Мелкая, но важная деталь. Реестр ASA указывает дату прекращения 1 апреля 2020 года, юридически же корректнее считать от ввода плана EEC 10 декабря 2019 года. Мы не спорим о датах — для покупателя достаточно знать: действие прекратилось на рубеже 2019–2020 годов.
Отдельно исчез ещё один слой. С 2010 по 2013 год муниципалитеты Паттайи, Нонг-Прю, Нонг-Пла-Лай, На-Джомтьена и Хуай-Яй принимали временные локальные постановления (ข้อบัญญัติ) взамен истёкшего генплана. Все они самоликвидировались 2 апреля 2015 года, когда вступил в силу план 2558. Новых с тех пор не принимали.
По какому документу сегодня разрешают стройку
Это не «надстройка над генпланом» и не конкурирующий документ. Это и есть генплан — только на уровне пяти юрисдикций сразу: Чаченгсау, Чонбури, Районг, а также Бангкок и Самутпракан в части коридора.
Ключевые параметры:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Дата публикации | 9 декабря 2019 (поправка №2 — 30 декабря 2020) |
| Горизонт планирования | 20 лет, до 2580 года по буддийскому календарю (2037) |
| Охват | 8,29 млн рай |
| Расчётное население | более 6 млн человек |
| Типов земли | 11, объединены в 4 группы |
| Исключения | королевские территории и военные земли |
Отдельно стоит запомнить механизм, заложенный в самом плане (ข้อ 3): план EEC перестанет действовать на конкретной территории ровно в тот момент, когда МВД введёт там новый комплексный план. То есть в Бангламунге план EEC «умрёт» в день принятия районного плана Бангламунга. Когда это произойдёт — неизвестно (см. ниже).
Одиннадцать типов зон: где можно кондо, а где только дом
Это самая практичная часть документа. Приводим сокращённо, только то, что касается жилья:
| Код | Название | Кондоминиумы | Отели | Главное ограничение |
|---|---|---|---|---|
| พ. | Центр коммерции | да, без ограничений | да | Запрещены заводы, нефте- и газосклады, животноводство |
| ม. | Городская община | да | да | Здания ≥10 000 м² — только вдоль дорог с полосой отвода ≥16 м либо в радиусе 2 000 м от станции ВСМ |
| รม. | Резерв под развитие города | да | да | Здания ≥10 000 м² — только вдоль дорог ≥16 м |
| ขก. | Зоны продвижения, спецдеятельность | да | да | Списка запретов нет вообще |
| ชบ. | Сельская община | только ниже 23 м и меньше 10 000 м² | да | Запрещены высотные и особо крупные здания; жилая нарезка участков разрешена |
| สก. | Поддержка сельского хозяйства | только ниже 23 м и меньше 10 000 м² | только категорий 1 и 2 | Жилая нарезка участков разрешена — отсюда посёлки вилл в «зелёном поясе» |
| ล. | Открытые пространства, охрана среды | нет | только категорий 1 и 2 | Любая нарезка участков запрещена полностью. Отдельный дом на своей земле — можно, посёлок — нет |
| อป. | Охрана лесов | нет | — | Жилая и коммерческая нарезка запрещены |
Полный текст с описанием всех зон — в публикации «Королевского вестника».
Ни этажности, ни плотности: чего в действующем плане нет вообще
Мы проверили полный текст плана построчно. Слова, которые составляют основу любого разговора о плотности застройки, встречаются в нём ноль раз:
- อัตราส่วน (коэффициент, в том числе FAR) — 0 вхождений;
- ความสูง (высота) — 0;
- ที่ว่าง (свободная площадь, OSR) — 0;
- อาคารชุด (кондоминиум как отдельная категория с нормативом) — 0.
Это значит, что действующий градостроительный документ Паттайи не задаёт ни одного числового параметра плотности. Ни «FAR 5:1», ни «OSR не менее 6%», ни «не выше 23 метров».
Как же тогда контролируется этажность? Косвенно — через два термина из законодательства о контроле зданий:
- อาคารสูง — «высотное здание», от 23 метров и выше (по подзаконном