Что важно знать за 30 секунд
- Действующий градостроительный документ Паттайи — план землепользования EEC — не содержит ни FAR, ни OSR, ни высотных лимитов, а публичных карт его зон не существует. Проверять режим участка надо запросом в DPT или муниципалитет, а не по картинке из интернета.
- Самые дорогие ошибки — не в цене, а в трёх вещах: расстояние до береговой линии, уклон участка и форма владения.
- Аренда на 99 лет не введена. Максимум 30 лет, а схемы «30+30+30» признаны Верховным судом ничтожными сверх первых 30 лет (решение от 18.03.2025).
- 6 июля 2026 года премьер-министр инициировал общенациональную проверку номинального владения землёй именно из-за ситуации в EEC.
- Каждый пункт чек-листа проверяется документом, а не словами продавца.
Данные проверены 29 июля 2026 года.
Что чаще всего всплывает уже после сделки
Пристройка в запретной двадцатиметровой полосе у берега. Дом на склоне, который нельзя перестроить. Участок в хронической точке затопления, о которой знает вся улица, кроме покупателя. Лизхолд с обещанной пролонгацией, которой не будет.
Это не редкие истории, а типовые. И объединяет их одно: каждую можно было увидеть до подписания — за несколько дней и небольшие деньги на проверки.
Ниже — двенадцать пунктов, которые мы проходим сами перед сделкой. Каждый проверяется документом, а не словами продавца. Порядок не случаен: первые шесть закрывают самые дорогие ошибки — право на землю, расстояние до моря и уклон участка.
Блок 1. Документы на землю и на сам объект
1. Тип и подлинность правоустанавливающего документа
Спросите фотографию документа и проверьте его в земельном офисе по месту, а не по копии.
Что важно:
– какой это документ — полноценный титул (чанот, Nor Sor 4 Jor) или ограниченный (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, Sor Por Kor);
– совпадают ли площадь и границы в документе с фактическими;
– нет ли обременений, ипотек, сервитутов;
– совпадает ли собственник в документе с тем, кто продаёт.
Отдельно про зоны земельной реформы (ALRO). В плане землепользования EEC есть категория ปก. — земли земельной реформы. Их назначение ограничено, при этом легально частная земля внутри такой зоны работает по правилам сельской общины. Если участок оказывается в этой категории — нужна отдельная юридическая проработка.
2. Правовой режим участка по действующему плану
Здесь надо понимать одну вещь, которую вам вряд ли скажут: генеральный план Паттайи 2015 года отменён. Он прекратил действие на рубеже 2019–2020 годов, когда ввели план землепользования EEC. Все жёлтые и оранжевые зоны с коэффициентами FAR — из отменённого документа. Подробный разбор.
Что делать:
– запросить справку о режиме участка в местном офисе DPT или в муниципалитете по номеру документа на землю;
– не принимать в качестве доказательства скриншоты «карт зонирования» из интернета — публичного GIS-слоя зон EEC не существует;
– учитывать, что районные планы Бангламунга (этап 4 из 8) и Саттахипа (этап 3 из 8) не приняты, и после их принятия правила изменятся.
3. Разрешение на строительство и соответствие построенного проекту
Для готового дома или квартиры в готовом доме:
– есть ли разрешение на строительство и на кого оно выдано;
– совпадает ли построенное с утверждённым проектом — этажность, пятно застройки, отступы;
– были ли пристройки и легализованы ли они.
Это критично в прибрежной полосе, где нарушения встречаются чаще всего. При перепродаже они всплывают и обрушивают цену.
Блок 2. География и природные ограничения
4. Расстояние до береговой линии — в метрах
Три пороговых значения, каждое означает свой режим:
| Расстояние | Режим |
|---|---|
| 0–20 м от береговой линии | Строительство и реконструкция запрещены полностью. Исключения — утилитарные элементы не выше 4 м и не более 24 м² |
| до 50 м | Кондоминиумы и отели требуют полной экологической экспертизы (EIA) при любом размере |
| до 100 м от среднего уровня моря | Здания не выше 14 м, свободная площадь не менее 75% участка, зелень не менее 50% от свободной площади |
Основание — природоохранное постановление 2563 года, «Королевский вестник» เล่ม 137 ตอนพิเศษ 170 ง от 24.07.2020. Действует на весь Бангламунг и весь Саттахип. Разбор норм.
Плюс отдельный слой для тамбонов Бангламунг, Нонг-Пла-Лай, Наклуа и Нонг-Прю: подзаконный акт №8 от 1976 года — в полосе 200 м от границы контролируемой зоны здания не выше 14 м от уровня дороги.
⚠️ Обязательная оговорка. Срок действия постановления 2563 формально истёк 24 июля 2025 года. Реестр ASA сообщает о продлении до 24 июля 2027 года, но на странице ONEP продление не отражено, а первичный акт мы найти не смогли. Статус проверяйте на дату вашей сделки.
5. Уклон участка — по топосъёмке, а не на глаз
| Уклон | Что разрешено |
|---|---|
| более 35% | Строительство и реконструкция запрещены полностью |
| 20–35% | Только отдельно стоящие дома не выше 12 м (на островах — 9 м); пятно застройки не более 90 м² при участке от 100 кв. ва, не более 70 м² при меньшем; водопроницаемая свободная площадь от 70% или от 50% |
Разница между 34% и 36% — это разница между «можно построить дом» и «нельзя ничего». На глаз она не определяется.
Важно: смотрите топосъёмку не только своего участка, но и соседних. Именно она показывает, что могут построить напротив вас. Для холмистых локаций вроде Пратамнака это самый надёжный прогноз вида из окна.
Отдельно: 6 метров от берегов рек, каналов и публичных водоёмов — застройка запрещена.
6. Экологическая экспертиза: нужна ли и пройдена ли
| Ситуация | Требование |
|---|---|
| Кондоминиум или отель в пределах 50 м от берега | EIA при любом размере |
| Те же объекты дальше 50 м, 30–79 номеров или 1 500–4 000 м² | IEE |
| Объекты на 10–29 номеров или домов | Соблюдение мер, приложенных к постановлению |
| Нарезка участков: 30–499 участков или 1,8–100 рай | IEE |
Отсутствие экспертизы там, где она обязательна, ставит под вопрос легальность всего объекта — включая уже проданные единицы.
Блок 3. Вода, дренаж и инженерия
7. Подтопляемость по конкретному адресу
Официально признанные хронические точки затопления в Паттайе: Khao Ta Lo, Южная Паттайя / Сукхумвит, Pattaya 3 — Mum Aroi, Тхеппрасит Сой 9, Jomtien Beach Road.
Что стоит сделать:
– посмотреть адрес по этому списку;
– расспросить соседей и управляющую компанию про сезон дождей — не продавца;
– посмотреть, идёт ли рядом дренажный проект. Например, дренаж вдоль Railway Road (фаза 2, 269,9 млн ฿, срок 2 января 2027 года) снимает горячую точку Khao Ta Lo;
– учитывать, что магистральный дренаж Южной Паттайи («крабья клешня») не начат, а его финансирование источники описывают противоречиво.
Заявление уходящей администрации о сокращении числа подтопляемых мест с 24 до 3 крупных и 9 мелких — это самооценка города, а не независимая проверка.
8. Качество воды и канализация
Три задокументированных