Коротко. Иностранец может купить в Таиланде квартиру в кондоминиуме в полную собственность (freehold) на своё имя, если в доме не исчерпана иностранная квота 49% площади и деньги пришли из-за рубежа в валюте. Землю под домом иностранцу купить нельзя: законный путь - зарегистрированная аренда на срок до 30 лет, а схемы с тайской компанией и номинальными акционерами в 2026 году проверяют жёстче, чем когда-либо. Сама сделка проходит в шесть шагов: резервация, проверка, договор, оплата с FET-формой, регистрация в Земельном департаменте, оформление после покупки. При регистрации платятся сборы: 2% за переход права плюс налоги продавца или 1,1% при аренде.
Ниже - каждый шаг подробно: что делаете вы, какие документы нужны, кто участвует и где чаще всего ошибаются. В конце - два чек-листа, которые удобно отмечать прямо на странице.
Что может купить иностранец в Таиланде: сводная таблица
| Объект | Как оформляется на иностранца | Что вы получаете | Главное ограничение |
|---|---|---|---|
| Квартира в кондоминиуме | Freehold на ваше имя | Титул на квартиру (อ.ช.2) с долей в общем имуществе | Квота иностранцев 49% площади дома, деньги из-за рубежа |
| Квартира сверх квоты | Leasehold, аренда до 30 лет | Зарегистрированный договор аренды | Продление законом не гарантировано |
| Дом или вилла | Здание можно на себя, земля только в аренду | Право на постройку + аренда земли до 30 лет | Земля остаётся у тайского собственника |
| Земля | Напрямую нельзя | - | Узкие исключения в Земельном кодексе |
| Земля через тайскую компанию | Только если компания реально тайская и ведёт бизнес | Земля на балансе компании | Номинальные акционеры - уголовная ответственность |
Формы собственности: что гарантирует закон, а что - только договор
Freehold в кондоминиуме и квота 49%
Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) разрешает иностранцам владеть квартирами, но суммарная площадь квартир у иностранцев не может превышать 49% общей площади всех квартир в здании (статья 19 bis). Кроме того, иностранец должен подтвердить, что деньги на покупку ввезены в Таиланд в иностранной валюте (статья 19). Поэтому для freehold важны две вещи: свободная квота в конкретном доме на дату регистрации и правильно оформленный перевод.
Квота - это не формальность. В популярных домах иностранная квота бывает выбрана полностью, и тогда квартиру можно оформить на иностранца только в leasehold, даже если продавец об этом не упомянул. Справку о свободной квоте выдаёт управляющая компания дома (juristic person), и её же требует Земельный департамент при регистрации.
Разговоры о повышении квоты до 75% шли с 2024 года, но по состоянию на октябрь 2026 года закон не изменён: действует 49%. Подробнее о том, как устроен кондоминиум, - в статье что такое кондоминиум в Таиланде.
Leasehold на 30 лет: что на самом деле значит «30+30+30»
Аренду недвижимости регулирует статья 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда: срок аренды не может превышать 30 лет, договор на больший срок сокращается до 30 лет. По окончании срока аренду можно продлить, но тоже не более чем на 30 лет с даты продления. Аренда дольше 3 лет действительна в полном объёме, только если она письменная и зарегистрирована в Земельном департаменте (статья 538), иначе суд признает её лишь на 3 года.
Рекламное «30+30+30» - это договорное обещание собственника продлить аренду, а не право по закону. В деле № 4655/2566 Верховный суд Таиланда признал недействительными заранее согласованные и предоплаченные продления на те же условия как попытку обойти лимит 30 лет (разбор решения у Addleshaw Goddard, март 2025). Юристы делают вывод, что опцион на новую регистрацию с пересчётом арендной платы защищён лучше, чем «автоматическое» продление, но гарантии нет. Реально вы можете рассчитывать на первые 30 лет.
Аренда на 99 лет: что принято, а что только обсуждается
В 2024-2025 годах правительство обсуждало аренду до 99 лет для иностранцев, в том числе через поправки к закону об аренде для коммерческих и промышленных целей. На октябрь 2026 года ни одна поправка, разрешающая жилую аренду на 99 лет, не принята: для жилья максимальный срок регистрации - по-прежнему 30 лет по статье 540. Если продавец обещает «99 лет по новому закону», просите номер закона и дату публикации в Royal Gazette. Действующий закон об аренде для коммерции и промышленности B.E. 2542 позволяет более долгую аренду, но только для бизнес-объектов в определённых зонах, а не для частного жилья.
Дом, вилла, земля: компания, номиналы и Foreign Business Act
Иностранец может владеть самим домом отдельно от земли: на здание оформляются разрешение на строительство и право собственности, а земля берётся в зарегистрированную аренду или под право застройки (superficies, статьи 1410 и далее Гражданского и торгового кодекса). Землю напрямую иностранец купить не может. Исключения узкие: наследование, проекты с поддержкой BOI и разрешение министра для инвестиций от 40 млн бат с покупкой до 1 рая под жильё (статья 96 bis Земельного кодекса).
Тайская компания тоже считается иностранной для целей владения землёй, если иностранцам принадлежит больше 49% капитала или больше половины акционеров - иностранцы. Схема «49% у вас, 51% у тайских номиналов, которые не вкладывали своих денег» незаконна. Foreign Business Act B.E. 2542 (статья 36) запрещает тайцам держать акции за иностранца, наказание - до 3 лет лишения свободы или штраф до 1 млн бат. Земельный кодекс предусматривает лишение свободы до 2 лет и штраф до 20 000 бат и для иностранца, и для тайского номинала, плюс принудительную продажу земли.
В 2026 году контроль усилился. В июне Земельный департамент объявил проверку источника средств у тайских акционеров и директоров компаний с иностранным участием до и после регистрации. В сентябре Минкоммерции начало сверку 125 622 компаний, владеющих землёй и квартирами, и по числу участков у фирм с иностранным капиталом Чонбури (провинция Паттайи) оказалась в лидерах (The Nation, 8 сентября 2026). Наш вывод простой: дом через номинальную компанию в 2026 году - это не экономия, а риск потерять объект. Можно ли россиянам покупать и в каких формах, разобрано отдельно в статье можно ли россиянам купить недвижимость в Таиланде.
Пошаговая процедура покупки недвижимости в Таиланде
Шаг 1. Выбор объекта и резервация с задатком
Что делаете. Выбираете квартиру, согласуете цену и подписываете резервационное соглашение (reservation или booking agreement), вносите задаток. У застройщика это типовой бланк, на вторичном рынке соглашение готовит агент или юрист.
Документы. Копия загранпаспорта, контакты. В соглашении должны быть: точный номер квартиры и площадь, цена, форма собственности (freehold или leasehold), график платежей, срок подписания основного договора и условия возврата задатка.
Кто участвует. Вы, продавец или застройщик, агент.
Сроки. Обычно несколько дней. Размер задатка законом не установлен, это договорённость сторон. Важно, на каких условиях он возвращается: по нашей практике возврат при отказе по вине продавца и при провале проверки нужно прописать прямо, иначе задаток считается невозвратным.
Если вы ещё выбираете район, начните с обзора районов Паттайи и каталога квартир в Паттайе.
Шаг 2. Проверка объекта (due diligence)
Что делаете. До подписания договора и перевода крупных сумм проверяете объект и продавца. Подробный список - в нашем чек-листе из 12 проверок перед покупкой. Главное:
- Титул. Для земли это чанот (น.ส.4จ), для квартиры - титул на квартиру (อ.ช.2). Сверяете владельца, номер, площадь, отметки на обороте.
- Обременения. Ипотека, аренда, сервитуты, аресты. Их видно в записях Земельного департамента, выписку получает юрист.
- Разрешения. Для новостройки: регистрация проекта как кондоминиума, разрешение на строительство, EIA для крупных проектов. Для дома: разрешение на строительство и соответствие зонированию.
- Квота. Письменное подтверждение управляющей компании, что квота для иностранцев позволит зарегистрировать квартиру на вас.
- Долги juristic office. По статье 29 Закона о кондоминиумах регистрация продажи невозможна без справки управляющей компании об отсутствии долгов по общим расходам. Запросите её заранее, а не в день сделки.
- Продавец. Если продаёт компания - кто вправе подписывать, нет ли процедуры банкротства.
Кто участвует. Ваш юрист (лучше независимый от продавца), агент, управляющая компания.
Сроки. Обычно от нескольких дней до пары недель, дольше - если продавец медленно предоставляет документы.
Шаг 3. Договор купли-продажи (SPA)
Что делаете. Подписываете основной договор (Sale and Purchase Agreement). У застройщика он стандартный, но правки возможны.
Что должно быть в договоре:
- точный объект, площадь, номер, мебель и оборудование;
- цена, валюта и график платежей, привязка к этапам строительства для новостроек;
- форма собственности и обязанность продавца обеспечить регистрацию на вас;
- кто платит какие сборы при регистрации;
- дата регистрации, санкции за просрочку сдачи дома и право покупателя расторгнуть договор с возвратом денег;
- что происходит, если квота окажется исчерпанной;
- язык договора и какая версия главная при расхождении.
Кто участвует. Вы, продавец, юристы сторон.
Сроки. Обычно в течение 1-2 недель после резервации.
Шаг 4. Оплата из-за рубежа и FET-форма
Что делаете. Переводите деньги на покупку в Таиланд. Для freehold на иностранца это обязательный этап, а не формальность.
Как оформить перевод правильно. По правилам Банка Таиланда, изложенным на правительственном портале thailand.go.th, перевод должен прийти из-за рубежа в иностранной валюте, а в назначении платежа на английском указываются цель покупки, название кондоминиума, номер квартиры и ФИО покупателя. Пример: «For Purchasing Condominium, [название], Unit [номер], [ваше ФИО]». На сумму от 50 000 долларов США или эквивалент банк-получатель оформляет Foreign Exchange Transaction Form (FET-форму). На меньшие суммы банк выдаёт справку о поступлении валюты. Эти документы вы предъявляете в Земельном департаменте при регистрации. Если переводов несколько, справка нужна на каждый.
Чего не делать. Не платите наличными, с чужого счёта или криптовалютой: такие деньги не дадут FET-формы, и freehold на вас не зарегистрируют. Кроме того, с 1 апреля 2022 года Комиссия по ценным бумагам Таиланда запретила криптосервисам поддерживать оплату товаров и услуг цифровыми активами. С leasehold требование о валюте из-за рубежа не действует, но прозрачный банковский перевод всё равно лучше.
Из России. Какие банки и маршруты работают на практике и как не потерять деньги на конвертации, разобрано в статье как перевести деньги на покупку недвижимости в Таиланде.
Кто участвует. Вы, ваш банк, тайский банк-получатель (банк застройщика, продавца или ваш счёт в Таиланде).
Шаг 5. Регистрация в Земельном департаменте
Что происходит. Переход права регистрируется только в отделении Земельного департамента (Land Office) по месту объекта, для Паттайи это офис в Бангламунге. Регистрация обычно проходит за один визит: подача документов, расчёт сборов по оценочной стоимости, оплата, подписание, выдача документов. Всё ведётся на тайском языке, поэтому покупатель приходит с юристом или агентом либо выдаёт доверенность.
Какие документы приносит покупатель квартиры:
- загранпаспорт;
- FET-формы или банковские справки на всю сумму;
- для покупки через представителя - доверенность (подробнее ниже).
Со стороны продавца: оригинал титула, документы продавца, справка juristic office об отсутствии долгов и подтверждение квоты.
Что вы получаете на руки:
- Квартира в freehold: оригинал титула на квартиру (อ.ช.2) с записью о вас как новом владельце на обороте и договор купли-продажи по форме Земельного департамента.
- Leasehold: зарегистрированный договор аренды, а запись об аренде появляется на титуле собственника. Сам титул остаётся у собственника.
- Дом с землёй в аренде: договор аренды земли с регистрационной отметкой, а на здание - документы о праве собственности или разрешение на строительство на ваше имя.
Домовая книга не выдаётся автоматически: жёлтую домовую книгу для иностранцев (ท.ร.13) оформляют отдельно в районной администрации. Она удобна для подтверждения адреса.
Шаг 6. После сделки: управляющая компания, коммунальные услуги, аренда и налоги
Что сделать в первые недели:
- Juristic person. Зарегистрируйтесь в управляющей компании как новый владелец, уточните размер ежемесячных или годовых платежей на содержание общего имущества и разовый взнос в фонд ремонта (sinking fund) для новостроек.
- Коммунальные услуги. Переоформите договоры на электричество (в Паттайе это PEA) и воду. Часто это делается через офис кондоминиума.
- Налог на землю и строения. Ежегодно его начисляет местная администрация. Для одной квартиры сумма обычно небольшая, но квитанцию нужно не пропустить.
Если сдаёте квартиру:
- TM.30. По статье 38 Закона об иммиграции владелец жилья обязан уведомить иммиграционную службу о проживании иностранца в течение 24 часов после заселения. На практике обязанность ложится на собственника, а не на арендатора.
- Посуточная сдача. Аренда сроком меньше 30 дней без гостиничной лицензии нарушает Закон о гостиницах B.E. 2547, а правила многих кондоминиумов её прямо запрещают. Долгосрочная аренда этой проблемы не создаёт.
- Налог с аренды. Доход от сдачи недвижимости в Таиланде облагается тайским подоходным налогом по прогрессивной шкале, и для зданий допускается вычет расходов в размере 30% без подтверждения. Если арендатор - компания, она удерживает налог у источника. Конкретный расчёт зависит от вашего налогового резидентства, уточните его у налогового консультанта.
О том, как устроена аренда со стороны арендатора, есть статья аренда жилья в Таиланде. Как оформить переход квартиры наследникам, - в статье наследование недвижимости в Таиланде.
Сборы и налоги при регистрации: кто что платит
Все суммы платятся в день регистрации в Земельном департаменте. Сборы считаются от оценочной стоимости Земельного департамента, а налоги продавца - от оценочной стоимости или цены сделки, смотря что выше. Ставки - по тарифам Земельного департамента и Налогового кодекса (Revenue Department).
| Платёж | Ставка | База | Кто обычно платит |
|---|---|---|---|
| Сбор за переход права (transfer fee) | 2% | Оценочная стоимость | По закону пополам, на практике по договору |
| Specific business tax | 3,3% (3% + 10% местный налог) | Большая из цены и оценки | Продавец, если владел меньше 5 лет |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% | Большая из цены и оценки | Продавец, если SBT не платится |
| Подоходный налог у источника (withholding tax) | Физлицо - по прогрессивной формуле, компания - 1% | Оценка или большая из цены и оценки | Продавец |
| Регистрация аренды (leasehold) | 1% | Вся арендная плата за срок | По договору, обычно арендатор |
| Гербовый сбор по аренде | 0,1% | Вся арендная плата за срок | По договору, обычно арендатор |
Specific business tax и stamp duty взаимоисключающие: если продавец платит 3,3%, гербовый сбор 0,5% не взимается. От SBT освобождается продавец, который владел объектом 5 лет и больше или прожил в нём с записью в домовой книге не меньше года. Статья 457 Гражданского и торгового кодекса относит расходы на оформление договора купли-продажи к обеим сторонам поровну, но это правило по умолчанию: в договоре можно договориться иначе. Застройщики часто прописывают, что transfer fee делится 50 на 50, или берут его на себя в рамках акции.
Для покупателя квартиры в freehold обязательный платёж обычно один: его доля transfer fee, то есть 1-2% от оценочной стоимости. Налоги продавца закладываются в цену, но на вас не ложатся, если в договоре не написано иначе. Проверьте этот пункт: в объявлениях иногда пишут «все сборы на покупателе».
Льгота 0,01%: действует ли она для иностранцев
В 2024-2026 годах Таиланд снижал сбор за переход права с 2% до 0,01% и сбор за ипотеку с 1% до 0,01% для жилья стоимостью до 7 млн бат. Действие прошлой меры закончилось 30 июня 2026 года, и 30 июня кабинет министров одобрил продление до 30 июня 2027 года (вступает в силу с публикации в Royal Gazette). Но льгота распространяется только на покупателей-граждан Таиланда, а цена и оценочная стоимость не должны превышать 7 млн бат (HLB Thailand, июль 2026). Иностранец платит полный сбор 2%. Если продавец ссылается на «сбор 0,01%», это касается не вас.
Сделка по доверенности: как купить, не приезжая в Таиланд
Удалённая покупка - обычная практика, особенно у застройщиков. Резервационное соглашение и договор подписываются по электронной почте или пересылаются курьером, платежи идут из вашего банка, а в Земельный департамент вместо вас приходит представитель по доверенности.
Как оформить доверенность:
- Текст. Земельный департамент принимает свою форму доверенности (ท.ด.21) или специальную доверенность, где указаны конкретный объект, вид действия (покупка, регистрация аренды) и полномочия на получение документов. Попросите юриста в Таиланде прислать готовый текст на тайском и английском.
- Подпись. Если вы подписываете доверенность вне Таиланда, подпись удостоверяет нотариус, а документ затем легализуется для Таиланда.
- Легализация в России сейчас консульская: нотариус, затем Минюст удостоверяет подпись нотариуса, затем Консульский департамент МИД России, затем посольство Таиланда в Москве. Порядок и запись - на странице Консульского департамента МИД России.
- Перевод. В Таиланде доверенность переводят на тайский, перевод заверяет юрист или переводческое бюро.
Апостиль с 2027 года. Таиланд 30 июня 2026 года присоединился к Гаагской конвенции об апостиле, и для Таиланда она вступит в силу 28 февраля 2027 года (HCCH). После этой даты для стран-участниц, включая Россию, вместо цепочки легализации будет достаточно апостиля, если ни одна из стран не заявит возражения против присоединения. До 28 февраля 2027 года апостиль Таиланд не принимает, нужна консульская легализация.
Если вы в Таиланде хотя бы на день, проще подписать доверенность здесь, у юриста или в самом Земельном департаменте. Тогда легализация не нужна.
Рассрочка и ипотека для иностранцев
Рассрочка от застройщика - основной способ растянуть платежи. Для строящихся домов платежи обычно привязаны к этапам стройки, последний платёж вносится при регистрации. Некоторые застройщики дают рассрочку и после сдачи дома. Учтите, что при рассрочке после сдачи регистрация freehold на вас часто откладывается до полной оплаты, и это нужно прямо прописать в договоре.
Ипотеку тайские банки иностранцам-нерезидентам почти не выдают. Типичные требования - разрешение на работу и подтверждённый доход в Таиланде или постоянный вид на жительство. Для покупателя из России без тайского дохода реальный вариант - собственные средства или рассрочка застройщика. Льгота 0,01% на сбор за ипотеку, как уже сказано, иностранцам не положена.
Типичные ошибки покупателя
- Задаток без проверки. Деньги вносят до того, как увидели титул и справку о квоте, а потом выясняется, что квартира доступна только в leasehold.
- Неправильный перевод. Перевод в батах, с чужого счёта, без назначения платежа или наличными - и FET-формы нет.
- Вера в «30+30+30» и «99 лет». Цену leasehold оценивают как вечную собственность, хотя законом гарантированы только первые 30 лет.
- Номинальная компания. Дом оформляют на фирму с тайскими акционерами, которые не вкладывали денег. В 2026 году такие структуры проверяют целенаправленно.
- Сборы «на покупателе». Не читают пункт о распределении сборов и в день регистрации платят налоги продавца.
- Долги управляющей компании. Справку об отсутствии долгов запрашивают в последний день, и регистрация срывается.
- Посуточная сдача в расчётах доходности. Доход считают по посуточной ставке, хотя правила дома и Закон о гостиницах её не допускают.
- Доверенность без легализации. Подписанная в России доверенность без цепочки Минюст, МИД и посольство не принимается.
Чек-листы покупателя
Сохраните эти списки и отмечайте пункты по ходу сделки.
Перед подписанием договора:
- Видел копию титула (чанот или อ.ช.2), владелец совпадает с продавцом
- Юрист проверил обременения: ипотеку, аренду, аресты
- Получено письменное подтверждение свободной квоты для иностранцев
- У новостройки проверены регистрация кондоминиума и разрешение на строительство
- В договоре указаны форма собственности, номер квартиры и площадь
- Прописано, кто платит каждый сбор при регистрации
- Прописаны условия возврата задатка и санкции за просрочку сдачи
- Понятно, что будет, если квота окажется исчерпанной
- Согласован график платежей и реквизиты счёта получателя
- Банк подтвердил, что перевод придёт в валюте с назначением платежа для FET-формы
В день регистрации:
- Загранпаспорт (или доверенность представителя, легализованная или подписанная в Таиланде)
- FET-формы или банковские справки на всю сумму покупки
- Справка juristic office об отсутствии долгов
- Справка о квоте иностранцев от управляющей компании
- Деньги на сборы по расчёту Земельного департамента
- Проверил, что в титуле записаны ваше ФИО латиницей и номер паспорта без ошибок
- Получил на руки оригинал титула или зарегистрированный договор аренды
- Забрал квитанции об оплате сборов и копию договора по форме Земельного департамента
Вывод: что делать, если вы решили покупать
- Определитесь с формой собственности: квартира в freehold в доме со свободной квотой - самый понятный вариант для иностранца. Дом - только через зарегистрированную аренду и с пониманием, что гарантированы 30 лет.
- Не вносите крупный задаток до проверки титула, квоты и долгов.
- Перевод планируйте заранее: валюта, ваш счёт, назначение платежа, FET-форма.
- Закладывайте свою долю сбора 2% и не рассчитывайте на льготу 0,01% - она для граждан Таиланда.
- Если не можете приехать, оформите доверенность с консульской легализацией, а с 28 февраля 2027 года - с апостилем.
MontMari сопровождает сделки в Паттайе: подбираем квартиры, проверяем документы и квоту, согласуем договор и проводим регистрацию в Земельном департаменте. Подробнее - на странице сопровождение сделки.
Другие статьи
